Gebäudetyp E in Bayern — warum jetzt einfacher und günstiger gebaut wird

70.000 neue Wohnungen pro Jahr braucht Bayern. Aber 2024 sind die Fertigstellungen um 17 Prozent eingebrochen. Der Grund: Bauen ist zu teuer geworden. Nicht wegen der Handwerksleistung, sondern wegen der Normen, Auflagen und Bürokratie.

Die Antwort darauf heißt „Gebäudetyp E“ — E für „einfach“ und „experimentell“. Der Ansatz ist radikal: Verzicht auf teure Komfortstandards, Rückkehr zu den essenziellen Sicherheitszielen. Weniger Norm, niedrigere Kosten, mehr Projekte.

Wichtig vorweg, weil viele Beiträge das durcheinanderwerfen: Der Gebäudetyp E ist noch kein fertiger Rechtsrahmen. Er besteht aus zwei Teilen, und nur einer davon gilt schon.

Was ist der Gebäudetyp E?

Der Gebäudetyp E ist kein neuer Gebäudestandard und keine neue Gebäudeklasse, sondern ein Planungs- und Vertragskonzept: Bauherr und Planer vereinbaren bewusst, von einzelnen „anerkannten Regeln der Technik“ abzuweichen.

Was in Bayern schon gilt (öffentliches Baurecht): Die Bayerische Bauordnung hat die Abweichungs- und Experimentiermöglichkeiten erleichtert. Das schafft den bauordnungsrechtlichen Spielraum — und auf dieser Basis laufen die Pilotprojekte.

Was noch fehlt (Zivilrecht): Die Haftungsfrage. Genau dafür soll das Gebäudetyp-E-Gesetz das Werkvertragsrecht im BGB anpassen — und dieses Gesetz ist nicht in Kraft. Mehr dazu weiter unten unter „Was kommt jetzt?“.

Inhaltlich geht es um Abweichungen wie diese:

• Weniger Schallschutz: Nicht jede Wand muss maximalen Lärmschutz bieten, wenn die Bewohner das akzeptieren
• Einfachere Haustechnik: Komplexe Lüftungssysteme und überdimensionierte Anlagen entfallen
• Alternative Baustoffe: Recycelte oder innovative Materialien außerhalb der DIN-Norm werden zugelassen
• Kleinere Raumgrößen: Keine Pflicht mehr zu Balkon, zweitem Bad oder Mindest-Quadratmetern pro Raum in geförderten Wohnungen

Das Ziel: Die Baukosten um 20–30 % senken, ohne die statische Sicherheit oder Lebensdauer zu gefährden.

Wo wird das bereits umgesetzt?

Bayern testet den Gebäudetyp E seit dem Startschuss im Dezember 2023 in 19 Pilotprojekten in fast allen Regierungsbezirken — 15 Wohnbauprojekte, drei kommunale Schulbauprojekte und ein Verwaltungsgebäude, Neubau wie Bestand. Beteiligt sind Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen, Städte und der staatliche Hochbau. Die Bandbreite ist enorm:

• München: Quartiersentwicklung Angler-/Heimeranstraße, „Das große kleine Haus“ (Genossenschaft im Kreativquartier), Erweiterung Theaterakademie August Everding
• Ingolstadt: Neubau Mittelschule, „Haus fast ohne Heizung“ (Wohngebäude)
• Gauting: „Das Mooritz“ (mooriges Wohnen mit Kraut & Radl)
• Bamberg, Würzburg, Landshut, Bad Aibling: Reihenhäuser, modulare Wohngebäude, Schlichtwohnungen

Diese Projekte werden wissenschaftlich begleitet. Ziel ist der Nachweis: Weniger Normen = messbar niedrigere Kosten, ohne Qualitätsverlust.

Was bedeutet das für dich als Bauunternehmer?

Mehr Projekte: Wenn der Wohnungsbau wieder rentabel wird, gibt es mehr Aufträge. Einfache Gebäude bedeuten mehr Projektvolumen bei geringerer Komplexität.

Weniger Bürokratie: Parallel zum Gebäudetyp E hat die bayerische Staatsregierung ein Bündel an Entlastungsmaßnahmen auf den Weg gebracht. Konkret geworden ist zum Beispiel der Verzicht auf technische Mindestanforderungen in der sozialen Wohnraumförderung: kein Zwang mehr zu Balkonen, zweiten Bädern oder Mindestgrößen.

Weniger Haftungsangst — aber noch nicht: Das größte Problem ist die Rechtslage. Wer von Normen abweicht, haftet zivilrechtlich, auch wenn der Bauherr zustimmt. Beseitigen soll das das Gebäudetyp-E-Gesetz auf Bundesebene. Bis es gilt, brauchen Abweichungen weiterhin eine sorgfältige, schriftliche Vereinbarung mit dem Bauherrn — und zwar leistungsbezogen, nicht als pauschale Freizeichnung. Was du für ein Projekt zusagst, schuldest du auch.

Neue Vergaben: Der Freistaat selbst baut nach dem Prinzip „Mieten statt Bauen“ um. Standard-Büroflächen werden künftig am freien Markt angemietet, nicht mehr in Eigenregie gebaut. Das bedeutet: Weniger staatliche Großbaustellen, aber mehr private Auftraggeber mit öffentlicher Förderung.

Warum geht das nicht schon länger?

Weil das deutsche Bau- und Haftungsrecht extrem defensiv aufgebaut ist. Jede Abweichung von einer DIN-Norm oder einer „anerkannten Regel der Technik“ führt zur Haftung — selbst wenn Bauherr und Planer sich einig sind.

Das erzwingt „Angst-Architektur“: maximale Normerfüllung, höchster Materialeinsatz, maximale Kosten. Niemand will das Risiko eingehen, später verklagt zu werden.

Der Gebäudetyp E soll das umdrehen: Der Bauherr akzeptiert bewusst den Verzicht auf bestimmte Komfortstandards, und der Planer haftet nicht dafür. Genau dieser Schritt ist der noch offene.

Was kommt jetzt? Der Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Hier lohnt der genaue Blick, weil die Chronologie oft falsch wiedergegeben wird:

• Juli 2024: Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums.
• 6. November 2024: Das Bundeskabinett beschließt den Gesetzentwurf — geplant waren Änderungen an §§ 650a und 650o BGB.
• Februar 2025: Mit der vorgezogenen Bundestagswahl fällt das Vorhaben der Diskontinuität zum Opfer. Es wurde nie verabschiedet.
• Mai 2025: Der Koalitionsvertrag sieht die Wiederaufnahme vor.
• 20. November 2025: BMJ und BMWSB legen gemeinsame Eckpunkte für ein „Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus“ vor. Es folgt ein Stakeholder-Prozess zur Ausgestaltung des Gebäudetyp-E-Vertrags.
• Angestrebt: Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens bis Ende 2026.

Die wissenschaftliche Begleitung der bayerischen Pilotprojekte läuft parallel und soll zeigen, wo weiterer gesetzlicher Handlungsbedarf besteht.

Für Bauunternehmen heißt das zweierlei. Kurzfristig: Die bauordnungsrechtlichen Spielräume in Bayern kannst du heute nutzen, das Haftungsthema regelst du weiterhin im Vertrag. Mittelfristig: Wer sich jetzt mit vereinfachter Haustechnik, reduziertem Schallschutz und alternativen Baustoffen auskennt, kann bei den ersten großen Ausschreibungen kalkulieren, während andere noch nachlesen.

Ein Datum zum Vormerken ist es nicht — ein Gesetz, das für „Ende 2026“ angestrebt wird, kann sich verschieben. Diesen Artikel aktualisieren wir, sobald ein Referentenentwurf vorliegt.

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